 |
| الموضوع ؛ البيع العقاري |
🟦 سوف نحاول في هذه المقالة الإجابة ، عن الموضوع القانوني المطروح إنطلاقا وإتباعا للمنهجية القانونية التي عهدناها في الدروس المسيرة بالكلية.
🟨 مقدمة
يُعدّ البيع العقاري من أبرز العقود الناقلة للملكية في القانون التونسي، ويخضع لعدة قواعد خاصة نظرًا لأهمية العقار كعنصر ثابت في الذمة المالية. ورغم أن عقد البيع هو عقد رضائي في الأصل، فإن بيع العقارات يستوجب احترام شكلية خاصة لضمان الأمن القانوني في المعاملات العقارية.
الإشكالية:
إلى أي مدى يؤثر الالتزام بالشكلية والتسجيل على صحة ونفاذ البيع العقاري في القانون التونسي؟
مخطط الموضوع
🟥 المبحث الأول: النظام القانوني للبيع العقاري
🔸 المطلب الأول: تعريف البيع العقاري وتمييزه عن غيره من العقود
تعريف البيع العقاري (مجلة الالتزامات والعقود والفصل 12 من مجلة الحقوق العينية)
خصائصه
تمييزه عن: الكراء – الهبة – القسمة
🔸 المطلب الثاني: شروط البيع العقاري
الشروط الموضوعية (الرضا، المحل، السبب)
الشروط الشكلية:
الكتابة الرسمية (عقد محرر لدى محام أو عدل إشهاد)
التسجيل بالمحافظة العقارية
شرط الإعلام المسبق في بعض الحالات
🟥 المبحث الثاني: آثار البيع العقاري وإشكالية التسجيل
🔸 المطلب الأول: آثار البيع العقاري بين الطرفين
انتقال الملكية بين المتعاقدين
التزامات البائع (التسليم، الضمان)
التزامات المشتري (دفع الثمن، تسلم العقار)
🔸 المطلب الثاني: آثار البيع العقاري تجاه الغير
التسجيل كشرط للاحتجاج بالبيع في مواجهة الغير (الفصل 12 من م.ح.ع)
حالة تنازع بين مشترين
أثر البيع غير المسجل: بين صحة العقد وإمكانية التمسك به
🟨 خاتمة
يظهر من خلال ما سبق أن البيع العقاري في القانون التونسي، رغم انتمائه لأصل العقود الرضائية، فإنه يخضع لشكلية خاصة تهدف لحماية الملكية العقارية وتوفير الأمن القانوني. ويبقى التسجيل شرطًا جوهريًا للاحتجاج به في مواجهة الغير، مما يدعو إلى ضرورة توعية المتعاملين العقاريين بخطورة العقود العرفية.