يُعتبر كتاب "محاضرات في القانون العقاري التونسي" للقاضي منير الفرشيشي، الطبعة الثانية، مرجعاً مهماً في القانون العقاري التونسي، يجمع بين الأبعاد النظرية، التشريعية، القضائية والتطبيقية. يهدف الكتاب إلى تسليط الضوء على المستجدات التشريعية وخاصة مجلة الحقوق العينية، والطائرات القضائية، وطرق الطعن، إضافة إلى بعض المسائل التي تُلامس الواقع العملي للملكية العقارية في تونس.
الفهرس والهيكل العام للكتاب
من خلال مراجعة المعلومات المتوفّرة، فكتاب الفرشيشي يتضمّن:
- عرضاً نظرياً وتطبيقياً وإجرائياً لبعض المسائل المتعلقة بالقانون العقاري التونسي.
- تناول خاص لبعض الجوانب المتعلقة بالملكية العقارية، خصوصاً كيفية إدراجها في "السجل العقاري" (التسجيل العقاري)، وكيفية التعامل مع "نظام الملكية المسجلة"، بعد التنقيحات التشريعية (مجلة الحقوق العينية).
- شرح طرق الطعن القضائية: الاستئناف، التعقيب، المراجعة وإعادة النظر، وإلغاء بعض الطرق الخاصة.
- إضافة دراستين مهمتين في هذه الطبعة: "المصادرة" و "المرابحة".
الفصول والمحاور الأساسية للكتاب :
إليك نظرة على محتوى الكتاب مع أهم النقاط:
1. إجراءات مطالب التسجيل والتحيين
- اشتراطات تقديم مطلب التسجيل (المستندات، الشروط الشكلية والمضمونية)
- الإعتراض على مطالب التسجيل، وكيف يمكن للطرف المتضرّر أن يدخُل في النزاع
- آثار القبول والرفض، وكيفية الطعن في حكم التسجيل
- دور التحيين العقاري ومتى يُطلب، والأثر القانوني للتغييرات التي تطرأ على العقار
2. النظام القانوني للتجزئة العقارية والملكية المسجلة
- الفرق بين الملكية المسجّلة وغير المسجّلة، ومتى يُعطى الأساس القانوني للتسجيل
- مشكلات التشتت أو التشوّش في الملكية، وسبل معالجتها
- آليات حماية الغير حسن النية، والأسبقية في التسجيل
3. طرق الطعن في الأحكام العقارية
- الاستئناف: متى يُرفع، والآجال، والمتطلبات
- التعقيب: دور محكمة التعقيب في مراجعة الأحكام العقارية
- إلغاء الطرق الخاصة: مراجعة، إعادة النظر، أو أي آليات خاصة قد تم تعديلها في التشريع الجديد
4. دراستان إضافيتان: المصادرة والمرابحة
المصادرة : فهم التشريع المتعلّق بالمصادرة العقارية، الشروط، الآثار القانونية، والاجتهاد القضائي
المرابحة : التطبيق العقاري للمرابحة، الحيثيات الشرعية والقانونية، وكيف يمكن ترجمتها في المعاملات العقارية
5. خاتمة ومصادر
- عرض للنظريات الفقهية المتنوّعة، وقائمة مراجع حديثة
- بعض الحالات التطبيقية من القضاء العقاري التونسي وربطها بالنصوص القانونية
ما الجديد والمستجدات في الطبعة الثانية
- التنقيحات التشريعية : يتضمّن الكتاب مراجعة للتعديلات التي أدخلتها مجلة الحقوق العينية، مما يجعله محدثاً وذا صلة مباشرة بالواقع القانوني التونسي.
- الموضوعات الجديدة : كما ذكرنا، تمّت إضافة دراستين حول "المصادرة" و "المرابحة"، وهما من الموضوعات التي لم تحظَ دائماً بالتركيز الكافي في المراجع العقارية، ما يثري المحتوى القانوني.
- المزيج بين النظرية والتطبيق : لا يكتفي الكتاب بالجانب التشريعي والنظري، بل يعرض أيضاً القضايا التي التقت فيها النصوص القانونية مع الواقع القضائي الفعلي، مما يساعد القارئ على فهم كيفية التعامل مع النزاعات العقارية عمليا.
الأهمية والغاية الذي يقدمها الكتاب :
لماذا هذا الكتاب مهم؟
1. للدارسين والطلاب : يعدّ مرجعاً مكمّلاً للمقرّرات الجامعية في القانون الخاص، خصوصاً العقارات والحقوق العينية، فهو يوضّح المفاهيم، الإجراءات والقوانين بشكل واضح ومفصّل.
2. للممارسين القانونيين (محامين، قضاة، كتاب ضبط…): لأنه يقدم تحليلاً عملياً للقرارات القضائية وأثرها، ويُساعدهم في فهم الطعون والإجراءات التي قد تتغير بسبب التشريعات الجديدة.
3. للباحثين في القانون العقاري : يحتوي على دراسات خاصة، ونقاط إشكالية ما تزال تُطرح في الإطار الفقهي والقضائي، ما يمكن أن تشكّل موضوعات بحثية إضافية.
نقاط القوة في هذا الكتاب :
- أسلوب الكتاب واضح ومشوق، يجمع بين الشرح النظري والتطبيق القضائي، مما يسهل الفهم.
- التحديث التشريعي والوصول إلى القوانين الجديدة يجعل الكتاب مواكباً للواقع القانوني.
- حضور دراسات خاصة (المصادرة، المرابحة) يعطي بعداً جديداً ومفيداً.
- التنظيم المنهجي الجيد: تقسيم المحاور، الربط بين الفقه والقضاء والنصوص التشريعية.
بعض الملاحظات والنقد البنّاء
لكل كتاب نقاط يمكن تحسينها، وهذه بعض الملاحظات التي قد تكون مفيدة:
- رغم أن المزيج بين النظرية والتطبيق مفيد، لكن بعض الأمثلة القضائية يُمكن أن تكون أكثر تفصيلاً أو شرحاً، خاصة في الحالات المعقدة.
- لا يكفي ذكر النصوص فقط، بل يُحبّذ أن تكون هناك ملاحق تحتوي النصوص الكاملة للتعديلات الجديدة لسهولة الرجوع لها من قبل القارئ.
- قد يكون من المفيد تضمين مقارنة مع التشريعات العقارية في بلدان عربية أخرى أو أجنبية، لإبراز الفروقات والأوجه المقابلة، خاصة للقارئ القانوني المُهتم بمقارنات قانونية.
- في بعض الأجزاء، اللغة القانونية فنيّة جداً، قد تحتاج في التلخيص أو التقديم اللاحق إلى تبسيط أو إلى شرح موازٍ لمن ليس تخصصا تاما.