 |
| موضوع الملكية المشتركة |
تُعدّ الملكية المشتركة من أبرز صور التملّك التي تطرح تحديات قانونية وعملية في تونس، خاصة في ظل تطوّر الحياة الحضرية وتزايد المشاريع العقارية الجماعية. وقد نظم المشرّع التونسي هذه المؤسسة القانونية ضمن مجلة الحقوق العينية، واضعًا قواعد دقيقة لضمان التوازن بين حقوق الشركاء وواجباتهم، مع مراعاة مقتضيات الاستغلال المشترك للمحلّ المشترك.
تعريف الملكية المشتركة
الملكية المشتركة هي وضع قانوني تكون فيه ملكية شيء معين مملوكة من طرفين أو أكثر، دون أن يكون لكل منهم جزء مفرز ومحدد من هذا الشيء. ويُطلق عليها أيضًا "الملكية على الشياع"، وتُطبق على العقارات كما على المنقولات، وإن كانت أكثر شيوعًا في المجال العقاري، خصوصًا في العمارات ذات الطوابق والشقق.
الأساس القانوني للملكية المشتركة
ينظم القانون التونسي الملكية المشتركة من خلال:
- مجلة الحقوق العينية، خاصة في الفصول من 571 إلى 603، التي تحدد كيفية إدارة الملكية المشتركة، حقوق الشركاء، وطرق إنهاء الشياع.
- القانون عدد 5 لسنة 1965 المتعلق بتنظيم الملكية المشتركة في العمارات، والذي يُعدّ النص المرجعي في هذا المجال، وقد تم تعديله لاحقًا لمواكبة تطورات العمران.
خصائص الملكية المشتركة
من أبرز خصائص الملكية المشتركة في القانون التونسي:
- عدم التفرز : لا يملك أي شريك جزءًا ماديًا محددًا من الملكية، بل يملك حصة معنوية.
- قابلية القسمة : يمكن إنهاء الملكية المشتركة بطلب أحد الشركاء، ما لم يكن هناك اتفاق أو مانع قانوني.
- الإدارة الجماعية : تُدار الملكية المشتركة وفقًا لقرارات الأغلبية، أو عبر وكيل يُعيّنه الشركاء.
إدارة الملكية المشتركة
تُدار الملكية المشتركة عبر:
- الجمعية العامة للشركاء : وهي الهيئة التي تتخذ القرارات المتعلقة بالصيانة، الإصلاحات، التصرّف في الأجزاء المشتركة.
- الوكيل العقاري : يُعيّن من طرف الجمعية العامة، ويقوم بمهام الإدارة اليومية، مثل تحصيل المعاليم وصيانة الأجزاء المشتركة.
الإشكاليات العملية بخصوص الملكية المشتركة
رغم الإطار القانوني المنظم، تواجه الملكية المشتركة عدة تحديات:
- ❗ النزاعات بين الشركاء : حول الاستعمال، الصيانة، أو توزيع التكاليف.
- ❗ عدم احترام قرارات الجمعية العامة : مما يؤدي إلى تعطيل المشاريع المشتركة.
- ❗ ضعف الرقابة على الوكلاء : في بعض الحالات، مما يفتح المجال لسوء التصرف أو الإهمال.
إنهاء الملكية المشتركة
يمكن إنهاء الملكية المشتركة بطلب أحد الشركاء، ويتم ذلك إما:
- بالتراضي بين جميع الأطراف.
- أو عن طريق القضاء، إذا تعذر الاتفاق، ويتم ذلك إما بالقسمة العينية أو بالبيع وتقسيم الثمن.
الملكية المشتركة في القانون التونسي تمثل نموذجًا قانونيًا متوازنًا بين الحرية الفردية والتصرّف الجماعي، لكنها تتطلب وعيًا قانونيًا من الشركاء، وتفعيلًا فعليًا لآليات الإدارة والرقابة. ومع تطور النسيج العمراني، تبرز الحاجة إلى تحديث النصوص القانونية وتبسيط الإجراءات لضمان حسن سير هذا النظام الحيوي.